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郑州一小区成立业委会和监事会 在外地业主可通过委托投票

2019-05-05 20:57

  小区成立业委会,是为了决定和监督小区的日常事务,那么业委会的工作又由谁来监督呢?在今年1月1日起施行的《河南省物业管理条例》中规定:业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作。

  11月19日上午,郑州市锦江国际花园小区内召开了业主大会,进行了新一届业主委员会的选举,同时进行的还有业主监事会的选举。小区在筹备业主大会的过程中,还创造地通过确权的方式,解决了居于外地业主的投票难题。从法律上来说,确权是否有效呢?

  李先生住在郑州市金水区的锦江国际花园小区,小区建成于2003年,李先生是最早一批入住的。昨日上午,李先生告诉大河报记者,最早入住的时候,郑州市区的房子均价大多在1000多元,锦江国际花园的房价在2700元左右,因为这个小区无论从交通、环境还是其他方面来说,都是当时郑州最高档的小区之一。

  但是,没过几年,小区的面貌就大不如前,物业管理不如人意,高层电梯经常损坏,小区绿化损坏无人修补等问题层出不穷,小区业主也和物业发生过多次矛盾。

  李先生说,此前小区也有业委会,但是入住后就没见开过业主大会,也没进行过换届选举,甚至很多成员都不在小区居住。大概两年前,有业主提出重新选举业委会。

  小区业主鲁先生就是业主大会筹备组的成员。从2016年开始,他和小区十多位热心的业主一起成立了业主大会筹备组,筹备选举新的业委会。2018年初,他们按照新的物业管理条例,向金水锦江社区和未来路办事处申请召开业主大会。

  11月19日上午,锦江国际花园小区的广场上搭建起了一个简易的舞台,小区业主大会在简单而热烈的氛围中开始。报名新一届业委会的11位候选人业主,以及报名业主监事会的7位候选人业主依次上台演讲。

  演讲结束后,在场的业主都拿着房产证和身份证等资料,来到业主大会筹备组办公室进行确权,领取选票并投出选票。

  值得注意的是,此次的业主大会除了选举新一届业主委员会之外,还要选举成立监事会。

  根据《河南省物业管理条例》第三十四条的规定:业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

  “我们之所以要设立监事会,一是新的物业管理条例中有明确的提倡,再一个就是因为此前的业委会不够尽责。”筹备组的一位成员说。在广泛征求了小区业主的意见后,筹备组一致决定成立业主监事会。业主监事会的成立程序和业委会相同,也是先由小区业主自己报名,业主大会进行资格审查并公示,然后由业主投票选举,在双过半(业主人数过半、建筑面积过半)的前提下,通过差额选举,最终选出5名监事会成员。

  监事会该怎样履行监督职能呢?筹备组成员介绍说,监事会由业主大会授权,可以随时咨询和质疑业委会的决定,要求业委会公布开支账目,并对账目进行审计。

  对此,河南财经政法大学房地产管理学院的刘社教授指出,小区成立监事会,一方面来说是个好事儿,从机制建设角度上,往民主管理和增进监督方面迈出了一大步。但另一方面,选出来的成员能否真正行使职权,要经过一定时间的观察检验。业主大会还需在监事会的换届和改选方面做出进一步的完善。

  要举行业主大会,按照《河南省物业管理条例》的第二十六条的规定,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。

  但是现实情况是,不少业主都移居别处了,有的甚至出国。这种情况下,怎样保证参会业主的“双过半”呢?锦江国际花园小区的业主们创造地使用了“确权”的办法。

  “确权,就是让房子的业主通过现场的方式,确认自己的业主身份,委托自己的投票权。”筹备组的鲁先生说,在最新的《河南省物业管理条例》的第二十六条中有规定:在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。正是这一条文,帮他们打开了思路,解决了难题。对于人在外地的业主,可以作为委托人,指定一个被委托人,在筹备组工作人员的见证下,通过现场的方式,出示自己的房本和身份证原件,提供给工作人员核实,同时承诺将此次业主大会需要表决有关事项的表决权委托给被委托人。

  在当天的投票现场,记者就见到一位女士前来投票。她告诉记者,她所住的房子是女儿的,女儿最近在美国,通过这种方式,女儿省得来回跑一趟。

  金水锦江社区书记范海元告诉记者,通过确权的方式,提高了业主参与度。目前在小区1100多户业主中,确认参加投票的800多户。

  通过确权投票的方式,在法律上是否有效?河南继春律师事务所的于继春律师认为,确权投票的方式,从形式上来讲,符合《河南省物业管理条例》的第二十六条的相关规定,从内容上来说,委托过程明确具体,内容客观真实,当事人的意思表示真实,不违背法律的规定,在法律上应当有效。